Vendre un immeuble entier en France

Nous étudions les immeubles entiers que leurs propriétaires veulent vendre : immeuble de rapport loué, immeuble en partie vide, immeuble mixte avec commerce, immeuble à rénover, en succession ou détenu en SCI. Nous regardons ce qui freine la vente, puis nous vous orientons vers la solution réaliste : une vente accompagnée auprès d'acheteurs ciblés, ou un rachat direct par un marchand de biens. Faire étudier mon immeuble

Oui. Particulier, héritier, associé de SCI ou propriétaire vivant à l'étranger : décrivez votre immeuble à Camille, notre assistante, en quelques minutes. La première étude est gratuite et sans engagement, et vous recevez un premier retour sous 48 heures. Faire étudier mon immeuble

Oui. Nous recevons des dossiers d'immeubles transmis par des professionnels : immeuble à vendre en bloc, mandat qui n'aboutit pas, succession à régler, copropriétaire unique qui veut sortir. Choisissez « Je suis professionnel » sur la page contact pour décrire le dossier. Faire étudier mon immeuble

Nous étudions les immeubles à partir de deux logements, jusqu'aux ensembles de plusieurs dizaines de lots : petit immeuble de centre-ville, maison divisée en appartements, immeuble de rapport, immeuble mixte avec commerces en rez-de-chaussée. Ce qui compte, c'est que l'immeuble soit vendu en entier ou en grande partie.

Rien. La première étude de votre dossier est gratuite et ne vous engage à rien. Si une suite est possible, nous vous expliquons clairement les conditions avant toute décision.

Oui. La vente d'un immeuble occupé est courante : les baux en cours continuent avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions. Il n'est pas nécessaire de donner congé aux locataires pour vendre l'immeuble en entier. L'acheteur reprend l'immeuble avec ses loyers, ce qui intéresse en particulier les investisseurs. Faire étudier mon immeuble

En principe non, sauf un cas précis : la vente en une seule fois d'un immeuble d'habitation ou mixte de plus de cinq logements. Dans ce cas, si l'acheteur ne s'engage pas à prolonger les baux en cours pour six ans à compter de la vente, chaque locataire bénéficie d'un droit de préemption sur son logement (article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975). Votre notaire vérifie ce point avant la promesse.

Ils suivent l'immeuble. Après la vente, c'est le nouveau propriétaire qui devra rendre les dépôts de garantie aux locataires à leur départ (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le montant total est donc pris en compte dans le prix, en général au moment de l'acte.

Pour une vente en bloc, il n'y a pas d'accord à leur demander, sauf le cas de préemption des immeubles de plus de cinq logements. Il est toutefois utile de les informer pour organiser les visites. Après la vente, le nouveau propriétaire leur indique à qui verser les loyers.

Non, mais ils pèsent sur le prix et sur l'intérêt des acheteurs. Il faut les déclarer clairement : montant, ancienneté, procédure engagée. Un marchand de biens habitué à ces situations peut reprendre un immeuble avec des impayés ou une procédure en cours, là où un acheteur classique renoncerait. Faire étudier mon immeuble

C'est le tableau de tous les lots de l'immeuble : surface, loyer, charges, date et durée du bail, dépôt de garantie, éventuels impayés, lots vides. C'est le premier document que demande un acheteur d'immeuble, car il permet de calculer le rendement. Un état locatif à jour fait gagner des semaines.

Souvent oui, car l'acheteur est libre de rénover, de louer ou de revendre par lots. Un immeuble libre se compare au prix des appartements du quartier, alors qu'un immeuble loué s'évalue surtout d'après ses loyers. Mais un immeuble vide depuis longtemps peut cacher des travaux importants : il faut les chiffrer avant de fixer le prix. Faire étudier mon immeuble

Un immeuble inoccupé se dégrade vite : humidité, réseaux hors d'usage, risque d'intrusion. Il peut aussi être soumis à la taxe sur les logements vacants dans les communes où elle s'applique, ou à la taxe d'habitation sur les logements vacants si la commune l'a votée. Plus l'attente dure, plus le prix baisse. Faire étudier mon immeuble

La loi du 27 juillet 2023 a accéléré l'évacuation des occupants sans droit ni titre d'un logement : plainte, demande au préfet, mise en demeure. Il est aussi possible de vendre l'immeuble occupé illégalement à un acheteur professionnel qui accepte d'en faire son affaire, avec un prix qui tient compte de la situation. Faire étudier mon immeuble

Pas forcément. Relouer augmente le rendement affiché mais fige l'immeuble pour plusieurs années, ce qui fait fuir les acheteurs qui veulent rénover ou revendre par lots. Le bon choix dépend du marché local et du profil d'acheteur visé : c'est un des points que nous étudions.

La vente lot par lot rapporte souvent plus au total, mais elle prend du temps et demande de mettre l'immeuble en copropriété : géomètre, notaire, diagnostics pour chaque lot, puis une vente après l'autre. La vente en bloc est plus rapide et plus simple, à un prix qui intègre ce travail. Le bon choix dépend de vos délais, de l'état de l'immeuble et des locataires en place. Faire étudier mon immeuble

Il faut diviser juridiquement l'immeuble : un état descriptif de division et un règlement de copropriété, établis par un géomètre-expert et un notaire. Chaque lot reçoit sa surface Carrez et ses diagnostics. La copropriété doit être immatriculée au registre national des copropriétés et un syndic doit être désigné.

Oui. Lors de la première vente d'un logement loué après la division de l'immeuble, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : le propriétaire doit lui proposer le logement en priorité, au prix et aux conditions de la vente (article 10 de la loi du 31 décembre 1975). Pour les ventes de nombreux logements, des accords collectifs ajoutent des obligations d'information.

Dans certaines communes, oui : la loi permet d'exiger une autorisation préalable avant de créer plusieurs logements dans un bâtiment existant. Un permis de construire ou une déclaration préalable peut aussi être nécessaire selon les travaux. Et la division d'un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité est interdite.

Comptez souvent plusieurs mois de préparation (division, diagnostics, copropriété), puis le temps de vendre chaque lot, qui dépend du marché local. L'ensemble peut prendre de un à plusieurs années. Une vente en bloc se signe en général en quelques mois.

Oui, si l'immeuble est déjà en copropriété ou une fois qu'il a été divisé. Il est aussi possible de vendre en bloc les lots qui vous restent dans une copropriété, par exemple plusieurs appartements et des caves. Nous étudions aussi ces situations.

Comme un immeuble de rapport, mais l'acheteur regarde de près le bail commercial : loyer, durée restante, activité autorisée, solidité du commerçant. Un commerce bien loué valorise l'immeuble ; un local vide ou un bail mal rédigé peut au contraire freiner la vente. Faire étudier mon immeuble

Le locataire d'un local commercial a un droit de préférence quand le local est vendu seul (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Ce droit ne s'applique pas en cas de vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Votre notaire confirme ce point selon la manière dont la vente est organisée.

Oui. Le bail commercial se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui reprend les droits et obligations du bailleur : encaissement du loyer, révision, renouvellement. Les éventuels travaux à la charge du bailleur doivent être signalés à l'acheteur.

C'est possible dans certains cas, mais il faut vérifier le plan local d'urbanisme (certaines rues protègent les commerces en rez-de-chaussée), obtenir une autorisation d'urbanisme et parfois une autorisation de changement d'usage dans les grandes villes. Ce projet se chiffre avant d'être engagé ; un acheteur professionnel peut aussi le porter à votre place.

Oui. Toiture, façade, réseaux, structure, mise aux normes : beaucoup d'immeubles se vendent « en l'état ». Le prix tient compte du coût des travaux et du risque pris par l'acheteur. Ce type d'immeuble intéresse surtout les investisseurs et les marchands de biens, qui ont l'habitude de rénover. Faire étudier mon immeuble

Rarement. Engager de gros travaux avant la vente coûte du temps et de la trésorerie, sans garantie de les récupérer dans le prix. Il vaut mieux faire chiffrer les travaux par un professionnel pour rassurer les acheteurs. Seuls de petits travaux de remise en état ou de sécurité valent parfois la peine.

Oui. Depuis 2021, on parle d'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. La vente reste possible, mais l'acheteur doit être informé et reprend les obligations de travaux. Pendant l'arrêté, les loyers peuvent être suspendus et le propriétaire peut devoir reloger les occupants. Ces immeubles intéressent surtout des acheteurs professionnels. Faire étudier mon immeuble

Une injonction de ravalement ou une obligation de travaux n'empêche pas la vente. Il faut la signaler à l'acheteur avec les devis disponibles. Selon le dossier, le prix intègre ces travaux ou une partie est réglée avant la signature.

Oui. Les diagnostics amiante et plomb servent à informer l'acheteur, pas à interdire la vente. Leur présence augmente le coût des travaux futurs, ce qui se retrouve dans le prix. Il faut surtout que les diagnostics soient à jour et complets.

On part en général de la valeur de l'immeuble une fois rénové, puis on retire le coût des travaux, les frais, le délai et la marge de risque de l'acheteur. C'est pourquoi deux estimations peuvent beaucoup varier : tout dépend du chiffrage des travaux. Nous vous donnons une lecture franche de ces éléments.

Oui. Chaque logement vendu doit avoir son diagnostic de performance énergétique dans le dossier de diagnostics remis à l'acheteur. Pour un immeuble collectif, un DPE de l'ensemble du bâtiment peut aussi exister ou être demandé selon les cas.

Oui pour un immeuble d'habitation en monopropriété (non divisé en copropriété) dont les logements sont mal classés : l'audit énergétique réglementaire est exigé à la vente pour les classes F et G depuis avril 2023, et pour la classe E depuis janvier 2025. Il présente des scénarios de travaux chiffrés. Il ne s'applique pas aux lots de copropriété.

Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les F suivront en 2028 et les E en 2034. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022. Les baux en cours continuent. Ces règles pèsent sur la valeur d'un immeuble locatif mal isolé. Faire étudier mon immeuble

Oui, il n'y a aucune interdiction de vendre. Mais l'acheteur qui veut louer devra faire des travaux, et il les déduit du prix. Pour un immeuble entier, l'acheteur raisonne sur un programme de rénovation global, souvent plus rentable que des travaux logement par logement. Faire étudier mon immeuble

Oui. Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE retient un coefficient plus favorable pour l'électricité. Des logements chauffés à l'électricité peuvent ainsi gagner une classe. Il peut être utile de vérifier si un DPE récent doit être actualisé avant la vente.

Selon l'âge et la situation de l'immeuble : DPE, amiante (permis de construire avant le 1er juillet 1997), plomb (construction avant 1949), électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), termites (zones concernées), état des risques, assainissement non collectif le cas échéant, et l'audit énergétique pour une monopropriété mal classée. Ils sont réunis dans le dossier de diagnostic technique.

Le titre de propriété, l'état locatif, les baux, les trois derniers avis de taxe foncière, les charges et contrats (entretien, assurance), les diagnostics, les plans s'ils existent, les autorisations d'urbanisme et la liste des travaux réalisés. Un dossier complet rassure l'acheteur et accélère la promesse de vente.

Pas forcément. Les baux, les avis de taxe foncière ou les autorisations d'urbanisme peuvent souvent être retrouvés (notaire, mairie, service des impôts). Un acheteur professionnel sait aussi travailler avec un dossier incomplet, en tenant compte des incertitudes.

Pour la vente d'un immeuble entier non divisé, la loi Carrez ne s'applique pas. Mais l'acheteur voudra connaître les surfaces pour calculer un prix au mètre carré et un rendement. Un relevé de surfaces par un géomètre ou un diagnostiqueur est donc souvent utile.

Pour un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le propriétaire doit tenir un dossier technique amiante sur les parties communes. Il est transmis à l'acheteur avec les diagnostics des logements.

La vente d'un bien en indivision demande en principe l'accord de tous les indivisaires. Le notaire établit d'abord l'attestation de propriété au nom des héritiers. Une fois d'accord, les héritiers peuvent vendre en bloc et se partager le prix selon leurs droits. Faire étudier mon immeuble

Les indivisaires qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent demander au notaire d'engager la procédure prévue par l'article 815-5-1 du Code civil, qui peut aboutir à une vente autorisée par le tribunal. Chacun peut aussi demander le partage judiciaire. Ces démarches prennent du temps : une solution amiable reste souvent préférable. Faire étudier mon immeuble

La vente est possible dès que les héritiers sont identifiés et que le notaire a établi l'attestation de propriété. Elle peut avoir lieu avant le partage. Le prix est alors versé au notaire, qui le répartit dans le cadre de la succession.

Deux voies existent : la SCI vend l'immeuble, ou les associés vendent leurs parts de la SCI. La vente de l'immeuble est la plus courante. La vente des parts transfère aussi les dettes et l'historique de la société, et demande donc un audit plus poussé de l'acheteur. Les statuts fixent qui peut décider de la vente.

La fiscalité dépend surtout du régime de la SCI. Une SCI à l'impôt sur le revenu suit en général le régime des plus-values immobilières des particuliers. Une SCI à l'impôt sur les sociétés est taxée sur la différence avec la valeur comptable, amortissements compris, ce qui peut alourdir l'impôt. Les droits payés par l'acheteur diffèrent aussi. Un avis du notaire ou de l'expert-comptable est indispensable.

Une étude extérieure et argumentée aide souvent à rapprocher les points de vue : loyers, travaux, prix pratiqués dans le quartier, profil des acheteurs. Une offre ferme d'un acheteur sérieux permet aussi de sortir d'un débat théorique.

Par plusieurs méthodes croisées : le rendement (loyers annuels rapportés au taux de rendement attendu par les investisseurs du secteur), la comparaison avec les ventes récentes (base DVF), et la valeur des lots une fois vendus séparément, moins les frais et les travaux. L'écart entre ces méthodes dit beaucoup sur le potentiel de l'immeuble. Faire étudier mon immeuble

Parce que l'acheteur d'un immeuble entier prend en charge le travail et le risque : travaux, gestion des locataires, éventuelle division et revente par lots. Ce travail a un coût, qui se retrouve dans le prix au mètre carré. C'est normal et cela ne veut pas dire que l'immeuble est mal vendu.

Les causes les plus fréquentes : un prix calé sur la valeur des appartements libres alors que l'immeuble est loué, un état locatif absent ou flou, des travaux non chiffrés, un DPE défavorable, ou une annonce qui vise les mauvais acheteurs. Un regard extérieur repère vite le blocage. Faire étudier mon immeuble

Oui, quand l'acheteur raisonne en rendement. Mais des loyers bas peuvent aussi être vus comme un potentiel de hausse à la relocation, dans la limite des règles d'encadrement et du DPE. Tout dépend de l'acheteur visé.

Non. Nous ne promettons jamais un prix avant d'avoir étudié le dossier. Nous vous donnons une lecture claire des éléments qui fondent la valeur de votre immeuble et des solutions possibles, puis vous décidez.

Pour un particulier, la plus-value (prix de vente moins prix d'achat, frais et travaux pris en compte selon les règles) est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux. Une surtaxe s'ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le notaire calcule et prélève cet impôt le jour de la vente.

Oui. Des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la sixième année : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour un immeuble reçu en héritage, la durée part de la date du décès.

C'est la valeur retenue dans la déclaration de succession qui sert de prix d'acquisition, augmentée des frais de succession dans certaines limites. Une valeur sous-estimée à l'époque augmente la plus-value taxable à la revente : c'est un point à vérifier avec le notaire.

En général non, pour un particulier qui vend un immeuble achevé depuis plus de cinq ans. La TVA concerne surtout les immeubles neufs ou certaines ventes réalisées par des professionnels. Votre notaire confirme le régime applicable.

Non. Votre plus-value se calcule de la même façon, quel que soit l'acheteur. Le marchand de biens bénéficie seulement de droits de mutation réduits s'il s'engage à revendre dans les cinq ans (article 1115 du Code général des impôts) : c'est son affaire, pas la vôtre.

Un marchand de biens est un professionnel qui achète des immeubles pour les rénover, les diviser ou les revendre. Il achète en l'état, avec les locataires, les travaux et les complications que d'autres acheteurs refusent. En contrepartie, son prix intègre son travail et son risque. C'est une solution utile quand la rapidité et la certitude comptent plus que le dernier euro. Faire étudier mon immeuble

Quand l'immeuble cumule des difficultés (travaux lourds, locataires, indivision, arrêté), quand vous avez besoin de vendre vite, ou quand une vente classique a échoué. Si votre immeuble peut trouver acquéreur au meilleur prix avec une bonne présentation, nous vous le disons aussi. Faire étudier mon immeuble

Une promesse ou un compromis de vente est signé chez le notaire, avec les diagnostics et les documents de l'immeuble. Suivent le délai de rétractation de l'acheteur s'il est particulier, les vérifications d'urbanisme, les éventuels droits de préemption, puis l'acte authentique. Comptez en général deux à quatre mois entre l'accord et l'acte.

C'est parfois possible : division de l'immeuble avec conservation d'un lot, ou vente avec un droit d'occupation négocié. Cela complique l'opération et pèse sur le prix ; nous étudions la faisabilité au cas par cas.

Oui. Votre dossier n'est pas diffusé sur les portails immobiliers et n'est partagé qu'avec les personnes qui en ont besoin pour l'étudier, dans la limite de leur mission. C'est souvent important pour les immeubles loués, où une mise en vente publique inquiète les locataires.

Décrivez votre immeuble à Camille, notre assistante, sur la page contact : nombre de logements et de locaux, ville, loyers, travaux connus, situation des propriétaires. Vos coordonnées ne sont demandées qu'à la fin. Vous recevez un premier retour sous 48 heures. Faire étudier mon immeuble